2026年初，上海核心资产市场完成了一笔交割。
位于黄浦打浦桥的地标综合体——中港汇·黄浦，在低调中完成易主。
成交价格约19亿元，接盘方并非熟悉的地产商或金融机构，而是一家背景低调的山东实业家族。
企查查显示，该项目的主体公司“上海斯格威大酒店有限公司”的核心人员已于1月12日发生变更，变更后的人员皆为山东济南某稀土集团的相关人员。
中港汇·黄浦最早由上置集团开发，是上海最早一批城市综合体之一，集住宅、办公、酒店、商业于一体。
展开剩余69%当年这一模式在上海尚属先锋。住宅部分后来形成了卢湾知名豪宅绿洲仕格维花园；办公端则是金玉兰广场；随后又引入五星级铂尔曼酒店，逐步成长为打浦桥片区的重要地标。
但也正因为开发跨度过长，项目此后几经易手。
2016年，长城资产接手，一开始叫做“长城金融大厦”； 2019年，项目由沪港联合旗下基金接手，并更名为“中港汇·黄浦”； 2020年，中港汇集团与Skyline Holding组成的合营公司以28亿元收购该项目92%的物业权益。多次易手之后，项目结构逐渐变得分散。部分办公被散卖、酒店土地年限所剩不多、业态割裂、整体体量依然不小。
这些因素，在上行周期里不是问题。但在下行周期里，却直接拉低了估值。
从账面看，这笔交易并不昂贵。
一方面，上海商办市场正处于历史低位区间，加息周期叠加过去几年的集中供应，使核心商办资产整体承压；
另一方面，中港汇·黄浦本身的结构复杂，也天然不适合短线资金和机构基金。
但对长期资金、实业背景、现金流压力不大的家族买家而言，这恰恰构成了机会。
中港汇·黄浦的优势依然清晰：
位置足够核心，体量足够大，现金流仍在，同时留有清晰的资产重组和运营优化空间。
这类资产短期并不“好看”，却具备长期持有的耐性。
理解这笔交易，还需放在2025年上海商办大宗交易的整体环境来看。
据戴德梁行数据，2025年上海市场共录得约75宗大宗交易，总成交额约424亿元，单宗成交平均仅5.6亿元，有超过一半的宗数金额低于3亿元，显示出市场定价更加谨慎。
仲量联行数据显示，办公物业在大宗交易中成交金额占比约52%，成交宗数占比约42%，稳居各类资产之首，体现了优质写字楼对长期现金流和回报的吸引力。
比项目本身更值得关注的，是买家的变化。
过去五年，随着制造业、大宗商品、资源型产业持续积累利润，一批低调的华人家族开始系统性进入上海核心资产市场。
他们不追热点、不抢首发，专挑周期底部的核心资产下手。
从千万级公寓、到亿级老洋房、再到十亿级酒店与商办，这一轮扫货，明显带着长期主义的耐心。
中港汇·黄浦的成交，正是这一趋势的又一次确认。
如果说前些年，上海核心资产是金融资本的战场，那么这一轮周期里，接力棒正在悄然交到实业资本和家族资金手中。
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